你以为只有你穷，其实你不知道，很多地方上的“地主家”，也快没有余粮了。

　　我说的“地主家”，就是那些曾经挥金如土，今天修路明天盖园区的城投大哥们。

　　过去，他们的日子过得那叫一个滋润。

　　左手拿着批文，右手伸向银行，中间过一下账，几百个小目标就到手了。

　　盖楼、修桥、铺路，城市面貌焕然一新，GDP蹭蹭往上涨，领导开心，大哥们也开心，只有银行的风险经理在深夜默默流泪。

　　这种“借钱-花钱-再借钱”的模式，本质上是一种债务驱动的兴奋剂，劲儿大，上头，但后遗症也猛。

　　现在，药劲儿过去了，宿醉的头疼来了。

　　上面看得清清楚楚，这帮哥们再这么野下去，迟早要把桌子给掀了。

　　于是，紧箍咒开始念了。

　　你看，2025年底的中央经济工作会议，调子定得很明确：“坚持改革攻坚”、“制定和实施进一步深化国资国企改革方案”。

　　翻译过来就是：别再混日子了，都给我动起来，该改的改，该卖的卖，再装死就真让你死。

　　紧接着，全国财政工作会议也发话了：“积极化解重点领域风险，加强存量隐性债务置换全流程管理，分类推动融资平台有序出清并实质转型”。

　　这话就更直白了。

　　“化解风险”是啥？就是你欠的债太多，我要看着你还。

　　“置换管理”是啥？

　　就是借新还旧这事儿，以前你自个儿玩，现在我要全程盯着，别给我耍花样。

　　“有序出清并实质转型”是啥？

　　杀气最重的一句。

　　就是告诉城投大哥们，你们作为地方政府“二财政”的时代结束了。

　　要么，你就从一个只会借钱的融资工具，变成一个真正能赚钱的市场化企业；要么，你就准备好被打包清理，关门大吉。

　　皮鞭已经抽下来了，胡萝卜还会远吗？

　　湖北那边搞的“三资三化”，一下子就成了网红。

　　这事儿你可以去翻翻那本叫《地方政府及城投平台化债、存量资产盘活操作手册》的秘籍，里面门道讲得很透。

　　简单说，就是把手里的资产（资源、资产、资金）盘活，变成能下金蛋的鸡（资本化、市场化、产业化）。

　　所以你看，逻辑链条非常清晰：地方政府和城投欠了一屁股债，上面不让再随便借了，那钱从哪来？

　　答案就写在脸上：盘活存量资产。

　　把你家压箱底的宝贝，那些躺在账上睡大觉的厂房、园区、收费站、景区，甚至是办公楼，都给我拿出来，别让它们再趴窝了，得想办法让它们自己生钱。

　　于是，2026年最大的风口之一，就在这儿。

　　一边是嗷嗷待哺，等着米下锅的地方财政和城投；另一边，是嗅觉灵敏，揣着钱找项目的各路资本。

　　一个急着卖，一个想着买，这中间的业务机会，简直多到满地流油。

　　很多朋友一听“盘活存量资产”，就觉得玄乎。

　　这玩意儿到底怎么盘？

　　难道是请个道士来开光吗？

　　别闹，国家早就把考试大纲给你划出来了。

　　2022年，国务院办公厅那个19号文，《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，算是顶层设计。

　　紧接着，财政部124号文，专门针对行政事业单位的家当怎么盘，也给出了指导。

　　后面发改委的561号文，更是强调要“灵活采取多种方式”。

　　政策文件写得都跟说明书一样，看着都对，但一到自己手上，就发现完全不是那么回事。

　　理论是灰色的，而现实永远是五彩斑斓的黑。

　　你手里的资产可能是个鸟不拉屎的工业园，也可能是个游客比员工还少的景区，还可能是一栋占据市中心黄金位置但租金低得可怜的老办公楼。

　　资产不同，病症各异，哪能用一副药方包治百病？

　　但万变不离其宗，盘活的核心三板斧，永远是那个老套路，但也是最有效的套路：“引产业/装内容——搞运营/做增量——资本化”。

　　这是个三部曲。

　　第一步，引产业/装内容。

　　你有个破厂房，空着就是负资产，每年还得交物业费。

　　怎么办？

　　别总想着租给下一个开厂的，你得给它“装内容”。

　　能不能改成直播基地？

　　能不能改成网红打卡地？

　　能不能改成电竞馆？

　　能不能改成高端仓储？

　　这就是“引产业”，用新业态去激活旧空间。

　　第二步，搞运营/做增量。

　　内容装进去了，就得好好运营。

　　以前你是个翘脚收租的房东，现在你得变成一个懂经营的掌柜。

　　你得研究市场，得搞营销，得提升服务，把原来一年只能收100万租金的破厂房，通过精细化运营，变成一年能创造500万利润的香饽饽。

　　这就是“做增量”，让资产本身的价值得到提升。

　　第三步，也是最刺激的一步，资本化。

　　当你把资产运营得风生水起，现金流稳定得像德芙一样丝滑时，终极骚操作就来了：把它卖个好价钱。

　　怎么卖？REITs（不动产投资信托基金）就是当前最靓的仔。

　　这玩意儿说白了，就是一种金融炼金术。

　　把那些能产生稳定现金流的不动产，比如高速公路、产业园、保障房、仓储物流，打包成一个金融产品，然后在交易所上市，卖给千千万万的投资者。

　　对于城投大哥来说，这简直是天降甘霖。

　　一个重资产项目，一次性回笼几十亿资金，债务瞬间减轻，手里又有了继续发展的弹药。

　　对于投资者来说，花个几百几千块，就能当上高速公路、产业园的“股东”，每年旱涝保收地拿分红，不比把钱放银行吃那点可怜的利息香吗？

　　所以你看，最近关于REITs的政策出得多密集。

　　先是发改委那个991号文，直接把REITs的底层资产范围给扩大了，消费基础设施，比如百货商场、购物中心都被纳入了进来。

　　这意味着，能被“炼金”的资产更多了。

　　然后，基金业协会、上交所、深交所，一堆配套规则和指引火速出台，从尽职调查到运营操作，把整个流程都给你规范得明明白白。

　　这背后传递的信号是啥？

　　一方面，是响应中央说的“持续深化资本市场投融资综合改革”，要搞多层次资本市场，不能总让股市一个地方扛所有。

　　另一方面，也是在倒逼。

　　你想让你家的资产发REITs吗？

　　可以。

　　但你得先按REITs的要求来，把资产运营好，把现金流做稳定，把产权理清楚。

　　这就逼着那些习惯了粗放管理的城投大哥们，必须学会“绣花”的功夫，真正把资产当回事儿。

　　当然，路不止一条。

　　有人嫌境内发REITs门槛高、审核严，已经开始琢磨去澳门金融资产交易所搞。

　　那边的条件确实松一些，但问题也现实得骨感：谁来买你的产品？

　　融到的钱怎么弄回境内？

　　这些都是需要跨越的大山。

　　不过办法总比困难多，比如之前在香港搞RWA（真实世界资产代币化）的，不就通过在自贸区设QFLP基金的方式把钱倒腾回来了嘛。

　　所以，2026年的剧本已经写好了。

　　这是一场关于生存和发展的游戏。

　　主角，是那些背负着沉重历史包袱，又被推向市场化浪潮之巅的地方国企和城投平台。

　　他们手里攥着海量的存量资产，这是他们最大的累赘，也是他们翻盘的唯一希望。

　　牌桌上，一边是严厉的监管，一边是诱人的资本化路径。

　　怎么打好这手牌，考验的是每一个操盘手的智慧、魄力和资源整合能力。

　　对于我们这些局外人，或者说想入局的人来说，机会就在于此。

　　你能帮他们梳理资产吗？

　　你能帮他们引入合适的产业吗？

　　你能帮他们提升运营效率吗？

　　你能帮他们对接资本，完成最后那惊险的一跃吗？

　　每一个问题，背后都是一个巨大的市场。

　　当然，想玩这个游戏，你也得有两把刷子。

　　现在不是PPT画饼的时代了，得是“强主体、强资产”的硬核玩家才能上桌。

　　风已经起了，猪能不能飞起来不知道，但那些懂得借风之力，并且自身就是滑翔翼的玩家，已经准备好起飞了。

　　至于那些还在看政策文件，逐字逐句做阅读理解的朋友，大概率只能在地面上，仰望别人的尾气了。

　　时代的一粒沙，落在每个人头上，就是一座山。

　　而有的人，选择把这座山挖开，看看里面有没有金矿。

　　2026年，期待和挖金矿的朋友们，继续在时代的矿洞里，整点新活儿。