去繁就简，真正一文读懂万物云的年报

　　来源：中物智库

　　3月25日，万物云公布了2024年的经营数据和财务数据。

　　说实话，年报中各个维度的数据属实有点多，所以我们去繁就简，争取让大家通过这篇文章，读懂2024年万物云出现的变化。

　　同时，在文末也会附上我们在参加万物云2024年业绩会时记录的，投资人与管理层的问答情况。1、核心业务的收入增长情况

　　万物云的核心业务，主要就是物业服务。住宅业态主要是万科物业，非住宅业态主要是万物梁行和新并购的丹田物业。2024年，万物云住宅业态的物业服务收入为192.29亿元，同比增长13.1%。非住宅业态的物业服务收入为99.71亿元，同比增长20.1%。

　　两者合计收入292亿元，同比增长15.4%，占总收入的比重是80.6%。

　　所以，我们把目光就主要聚焦在这两项业务上就可以了。万物云不披露在管面积，只披露饱和收入。

　　住宅业态，2024年的在管年化饱和收入是272.97亿元，同比增长11.85%，净增28.92亿元。2024年在管的住宅项目数量是4261个，净增451个。

　　非住宅业态，2024年的在管年化饱和收入是153.68亿元，同比增长14.43%，净增19.38亿元。2024年在管的非住宅项目数量是2482个，净增241个。整体来看，2024年万物云在物业服务这一核心业务上，实现了相对较高的增长。在这么高的基数下，还能实现同比15.4%的收入增长，万科物业、万物梁行的口碑，可见一斑。

　　在年报中，万物云在对行业研判中提到：

　　随着开发商前期物业合同过渡到物业服务合同，存量住宅市场打开空间，住宅小区更换物业将是大趋势。

　　非住宅业态方面，甲方提出“B2B交换”的需求，只有规模企业可以应对，规模企业获聘将是大概率。

　　头部物企凭借服务品质、品牌影响力和区域密度所带来的竞争优势，市占率将进一步提升。2、核心业务的盈利情况

　　2024年，万物云住宅业态物业服务毛利润23.86亿，同比增长5.2%。毛利率为12.4%，同比下降了0.9个百分点。非住宅业态物业服务毛利润8.40亿，同比增长17.6%。毛利率为8.4%，同比下降了0.2个百分点。两者合计实现毛利润32.26亿，同比增长8.1%，占公司总毛利的比重为68.7%。关于毛利率下降的问题，住宅业态方面，主要原因是主动对项目进行了资金投入以提升客户满意度。非住宅业态方面，主要是由于综合设施管理服务仍处于积累客户底盘和跨领域打响品牌阶段。整体来看，万物云核心物业服务的盈利能力还是可以的，在当前物业费降价舆情以及低价中标的大环境下，每个物业企业都承受着巨大的盈利压力，万物云也无法独善其身，只能是尽力降低影响程度。3、现金流及应收账款情况万物云2024年的现金流相对稳健，全年实现经营性净现金流19.2亿元。

　　剔除应收账款减值以及无形资产摊销等影响因素后，万物云2024年的核心净利润为22.3亿元，相比于19.2亿元的经营净现金流，其净现比为0.86，相对健康。

　　净现比是指净利润现金比率，是经营净现金流与净利润之间的比值。一般情况下，这个比值越接近1，则说明企业盈利质量越高。

　　与其他上市物业企业一样，万物云在2024年也面临着应收账款升高的压力。

　　2024年，万物云实现了开发商业务占收入的比例及应收账款余额双降。2024年持续关联交易发生额占公司整体收入的比例为9.5%、同比下降4个百分点，业务独立性进一步增强。

　　另外，来自关联方的贸易性应收账款24.5亿，较年初下降了0.4亿。

　　4、蝶城的最新动态

　　上升趋势不可逆的劳动成本和难以持续提价的物业管理费所形成的“剪刀差”一直是行业的困扰。万物云的解题思路是，提升区域密度后，实现区域内的规模效应。这也就是万物云的“蝶城”战略。

　　从2022年改造的38个蝶城开始，“人+机器”及“人员复用”成为万物云提升空间效率的两大武器。

　　截至2024年底，万物云累计改造250个蝶城，涉及1555个项目，占公司总在管住宅项目数量的36.5%。

　　相比于还未开始进行蝶城提效改造工作的2021年，万物云住宅物业服务的毛利率提升了1.3个百分点。

　　在蝶城内，万物云的二手经纪业务朴邻稳扎稳打，生活服务网络带来5358单局部改造合同，较2022年增长106.6%。

　　5、业绩会上的问答情况

　　万物云副总经理杨光辉透露，2025年上半年弹性定价将向全行业开源。

　　近3个月以来，各地业主委员会对万科物业智选产品的灵活性和创新性表现出较高兴趣和关注。

　　截至目前，已有超过64个城市、160组客户正在陆续接洽中，合同金额达到6.2亿元，这个数字也在快速上升，其中25组客户已经深入沟通到服务标准和频次选择阶段，并逐步推进至招投标阶段，8个项目已经中标签订合同并陆续进场。

　　万物云财务负责人王绪斌表示，公司严格遵循企业会计准则的要求，结合客户信用评级和账龄等情况，对存在回收风险的应收账款进行了充分的减值评估，当期针对往来款项恰当公允计提了一定的坏账，2024年当期计提6.1亿，其中开发商当期计提4.93亿，并已通过了审计师的确认。

　　这些坏账的计提对万物云的当期利润产生了较大影响，但公司的核心净利润为22.3亿，达成了业绩指引。

　　王绪斌指出，2025年公司将继续优化管理手段，提升管理水平，保障公司增量现金流创造与财务健康，推动公司可持续发展。

　　万物云副总经理叶菲表示，社区商业的核心在于运营服务，而非空间管理。其关键在于实现资产增值，提升净运营收入（NOI），并依靠良好的用户体验树立口碑，实现可持续发展。

　　叶菲表示，在社商赛道，万物云的优势在于能够将小体量社区商业串联成网，形成收益链接资产，同时控制运营成本。

　　面对2024年地产行业深度调整的挑战，万物云化被动为主动，在武汉唐家墩、上海花木、沈阳长白等核心区，依托超6万户高黏性用户基础，构建起“蝶城+社商”的立体化商业生态。

　　以武汉新唐项目为例，该项目于2024年11月纳入万物云蝶城体系后，首月会员活跃度同比提升24%，到店客流量增长17%，餐饮等主流业态的销售金额和坪效均实现大幅提升。这一成果验证了蝶城模式的底层逻辑：对业主端，通过高频次、强交互的社群活动，将社区商业转化为邻里关系的粘合剂；对商户端，依托万物云生态的资源协同，实现低成本高效率的客群触达。

　　万物云以数据驱动的需求洞察为核心，打造“空间运营+社区链接+数智驱动”的社区商业运营服务模式，把「蝶城+社商」模式打磨成可复制的产品，持续践行“社区商业”的长期发展承诺。

　　万物云执行董事兼首席运营官何曙华表示，公司始终将AI视为重构物业管理价值链的核心引擎。在“场景优先、数据筑基、技术赋能”的战略框架下，已形成场景应用双轮驱动、设备智能持续渗透的差异化路径。

　　在场景化落地方面，重点突破三大核心场景：

　　智能运维场景，AI巡检系统覆盖117个蝶城479个项目，日均处理设备异常告警超3万件，准确率达94.3%，效率较传统模式提升400%。

　　服务提质场景，部署智能客服与物业经理AI助手，在135个项目中实现工单5分钟自动派发，并推送1500+份管理报告辅助决策。

　　能源优化场景，依托灵石边缘服务器构建微电网系统，通过AI动态调节，试点项目节能率突破18%。

　　在技术深化方面，采用通用大模型（如DeepSeek）+敏捷迭代架构。此外还构建了可进化的AI基础设施，包括知识驱动引擎GC平台、边缘智能网络灵石系统等。

　　目前，AI在万物云内部已展现出显著的成效与价值。通过AI释放重复劳动力，将1200名员工转岗至社区运营等高价值岗位，人均效能提升2.3倍。

　　万物云董事长、执行董事兼总经理朱保全表示，万物云将2025-2027年三年定义为能力建设年。

　　AI应用迫在眉睫，公司在三年事业计划书里提出“成为AI应用领先企业”的目标。公司希望未来为客户提供的服务不再是数人头，而是基于流程和AI调配的服务，对整个行业带来质变。

　　朱保全指出，在不动产管理领域，资产和人之间的关系尤其重要。围绕蝶城，如果有效率更高且基于万科物业社群，能帮助空间增加人流的资产，公司会通过和基金公司合作的方式进入。

　　通过建筑能源管理，公司希望一方面帮客户降低能耗费用，一方面帮助楼宇变得更加绿色，持有LEED标签的建筑一般能获得金融政策支持，低碳也是企业可持续发展、造福社会的长期性行为。

　　万物云董事会秘书黄旻表示，与中期分红政策保持一致，万物云继续以100%的核心净利润用于分红，全年分红总计22.27亿元，以2024年最后一天收盘价计算，股息率约9.3%，高于行业平均水平。

　　关于分红的决定，背后有两个重要考虑：既要给股东长期稳健、可预期的回报，也要保障公司的可持续发展。截至2024年12月31日，公司账上现金会有134.3亿，2024年经营性净现金流超过19亿，现金流安全。

　　但王续斌也特别指出，特殊分红不会变成常规操作。公司始终坚持“发展优先、稳健回报”的原则，2025年将继续以核心净利润的55%作为分红基准，并根据战略需要灵活启动特殊分红，调整分红方案。

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