作者丨大M


　　几年以前，“以房养老”这个词很是火热。


　　当时房市正火。很多老年人一股脑扎入房市中，想着有一房傍身。大家的想法很简单：现在房子租出去，租金可以给我做日常开销，算是一份养老收入；等百年之后，这套房已经升值，无论卖出去还是不卖出去，都能给子女多留一些财产。


　　金融机构的“以房养老”可不是这个意思。以房养老是一种利用老年人拥有的房产资源，通过金融或非金融机制实现房产价值流动的养老方式。具体来说，老年人可以将自己的房产抵押给保险公司或其他金融机构，以换取定期的现金支付或其他形式的支持，如老年公寓服务等。


　　金融机构：“以房养老”难推广


　　不过，“以房养老”这四个字虽火，但在实际推广中却遇到了困难。


　　首先是观念问题。“以房养老”的主要群体是有房产却没有收入的中老年人。他们具有很深的安土重迁的观念，房产又是家庭财产中占比最大的资产。要将自己的房产抵押出去，没经过深深深深深思熟虑，断不敢轻易行动。况且本身很多人就对“以房养老”存在误解，所以这项业务的推广存在着很大的困难。


　　其次是实操问题。“以房养老”在操作中需要房管局、银行、保险等多行业、多部门的合作。但实际上，各部门之间的协调总是不能同步得很完美。这就造成在实际办理“以房养老”业务的过程中，会遇见各种各样的难题，拖长业务办理时间。有的人会因为手续问题导致业务无法办理；有的人则是在漫长的办理过程中产生了动摇，最后放弃了“以房养老”。


　　房东：租金养老的美好设想


　　“以房养老”的路子不一定行的通，但是这不代表我们不能依靠不动产来养老，比如我们在开篇提到的依靠房租收入养老。


　　手握几套房出租，每月就能实现万元的现金流入，而且房屋本身价值不菲，如果是在一线城市,一套房产动辄要几百万元甚至上千万元。持有房产，以房租作为稳定的收入获取来源，这似乎是一种非常理想的养老方式。租金的收入看上去比工资还要稳定可靠，而且不会受到离职和退休等因素的影响。


　　尤其是在2018年以前，房市整体上扬。房产不仅能带来房租，房产本身的增值对于房东来说也是一笔不小的财富积累。


　　持有房产养老虽然有其优势，但也会面临三个问题：一是未来住房价格总体可能呈现下降趋势，将造成房东资产的缩水；二是如果房产所在城市的吸引力下降，或者因为房产的地段、户型、老旧等原因，也会导致房租水平的下降，会使未来收入打折扣；三是持有房产本身也需要大量成本，比如物业费、卫生费、北方城市的供暖费，以及房产税，都是房东持有房产需要持续支出的成本。


　　大家：不动产养老需要的注意的风险与优势


　　在《轻松攒够养老金》中，作者方铭辉专门开辟了一章内容讨论不动产养老。


　　方铭辉 著 中信出版集团 出版


　　他认为，通过投资不动产来养老与通过投资金融资产来养老相比较，有一些风险与优势需要大家注意。


　　（以下内容节选自《轻松攒够养老金》）


　　第一，不动产的流动性差。不动产的流动性比大多数金融资产低很多，交易周期较长，通常需要数月，且手续比较繁杂。因此，不动产很难作为应急资产变现。


　　第二，不动产的价格受政策影响较大。不动产的价格波动受到各类政策的影响较大，包括土地政策、限购政策、税收政策、货币政策、学区政策等。


　　第三，持有成本高。持有不动产需要缴纳物业费、供暖费等房屋维护的费用。


　　第四，税务成本高。在不动产变现交易时，需要缴纳个人所得税、营业税等税费，也有可能在持有不动产时需要缴纳房产税。


　　但是，通过投资不动产来养老与投资金融资产来养老相比较，也有几个明显的优势。


　　第一，持有期可出租。不动产的所有权和使用权是可分离的，通过出租不动产的使用权，可以形成长期稳定的收益，是不动产投资的主要收益来源之一。而绝大部分的金融资产只能通过本金产生的利息或者持有证券的资产增值获得收益。


　　第二，不动产本身具有使用价值。不动产的使用价值与价格是分离的，不动产的价格波动并不影响其实际使用价值，房产可以用于居住。而金融资产的价值与价格是基本统一的。


　　第三，不动产附有土地价值。不动产本身附带了土地使用权，土地属于不可再生资源，在房屋遇到拆迁等情况时可能获得可观的补偿款。


　　综合以上几点比较，不难发现不动产和金融资产存在的差异。虽然不动产投资也是一种可行的养老方式，但其不能完全替代现金和金融资产，尤其不要背负过高的按揭贷款而牺牲流动性，否则一旦遇到急需现金的突发情况，将使自己和家庭陷入财务困境。不动产和金融资产可以结合起来使用，让养老金的来源更为丰富。