重磅！


　　我市恢复开展“商转公”业务！


　　政策解读来了！


　　快快一起了解！


　　政策解读


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　　赣州市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款（“商转公”）政策解读


　　基本原则


　　“我市公积金缴存职工优先、未使用过公积金贷款的职工优先、首套住房贷款优先”的原则，循序渐进逐步满足职工转贷需求。


　　基本概念


　　1.“商转公”贷款是指已办理商业性个人住房贷款且具备住房公积金贷款资格的借款人向公积金中心申请将符合转贷条件的商业贷款本金余额转为公积金贷款。


　　 2.“个贷率”是指我市住房公积金委托贷款余额与缴存余额之比。


　　01


　　对象资格


　　政策解读


　　1.现阶段“商转公”贷款仅适用于赣州市住房公积金缴存职工在赣州市购买自住住房时，以其所购买的产权住房为抵押向银行申请的商业性个人住房贷款（以下简称“商业贷款”）。包括购买新建商品房商业贷款和购买二手房商业贷款。


　　 2.职工以购房名义取得贷款，但贷款资金实际并非用于购买住房的商业贷款以及其他各类非购房类商业贷款（如“装修贷”“消费贷”等）均不能转为公积金贷款。


　　 3.原商业贷款所购住房已办理不动产权证书，不存在除该笔商业贷款之外的抵押、查封、设立居住权等权利限制情形，在“商转公”贷款发放前可以正常设定公积金中心为抵押权人。


　　 4.原商业性个人住房贷款属于纯商业贷款，不含公积金组合贷款。“商转公”贷款目前仅限于纯商业贷款转纯公积金贷款，暂不能办理“商转公”组合贷款。


　　 5.提前一次性结清原商业贷款时办理过该笔商业贷款结清提取公积金的，不得申请“商转公”贷款。


　　 6.借款申请人须符合我市住房公积金贷款其他申请条件。


　　02


　　办理条件


　　政策解读


　　（一）借款申请人为原商业贷款的借款人。


　　解读：


　　1.借款申请人包括原商业贷款的共同借款人（含配偶）。


　　2.若原商业贷款的共同借款人非借款申请人配偶的，须同时是原商业贷款所购住房的产权人和原商业贷款的抵押人。如父母与子女、朋友之间共同买房、共同贷款的，父母与子女、朋友之间同时是原商业贷款所购住房的产权人和原商业贷款的抵押人，可按所购住房所有权份额同时申请办理“商转公”贷款,但贷款之和不得大于我市最高贷款额度。


　　3.原商业贷款的借款人与其配偶（共同借款人）离异后，根据权属明晰原则，可按民政部门备案的离婚协议或人民法院生效的法律文书确定“商转公”贷款的借款申请人，但相关协议或法律文书必须载明原商业贷款债务及抵押物的所有权均归属“商转公”贷款的借款申请人。


　　（二）双缴存职工（夫妻双方）家庭须连续正常缴存住房公积金和偿还原商业贷款满12/36/48个月（含）以上，且近12个月还款期间无逾期记录；单缴存职工（夫妻一方）家庭须连续正常缴存住房公积金和偿还原商业贷款满24/48/60个月（含）以上，且近12个月还款期间无逾期记录。依法生育三孩家庭参照双缴存职工标准执行。


　　解读：


　　1.因异地工作调动等原因，夫妻一方或双方在我市连续正常缴存住房公积金时间不足，但在原工作单位连续正常缴存且未办理提取销户的，连续正常缴存时间可合并计算。


　　2.根据异地缴存互认互贷原则，夫妻一方在我市缴存住房公积金，另一方在省内、湖南五市和深圳缴存住房公积金的，视同符合“双缴存职工”的条件要求。但“商转公”的主贷人必须为我市缴存职工，并符合“商转公”缴存时限要求。


　　3.公积金缴存期间停缴、断缴、欠缴未超过4个月的，视同符合“连续正常缴存”的条件要求；停缴、断缴、欠缴超过4个月（含）的，从启封之日或补缴之日起重新计算。


　　注意：职工在申请“商转公”贷款前必须连续按时、足额缴存6个月及以上。


　　4.依法生育三孩家庭指2021年5月31日（不含）之后生育第三个子女的家庭。


　　（三）2011年4月20日（含）之后没有使用过住房公积金贷款。


　　（四）除该笔商业贷款购买的自住住房外，无其他住房。


　　解读：


　　是指夫妻双方在户籍所在地、公积金缴存地，除该笔商业贷款购买的自住住房外，无其他住房。若同时拥有两笔正在偿还的商业贷款，不符合“无其他住房”的要求，在该条件下不得申请“商转公”贷款。


　　（五）用于“商转公”贷款抵押的住房已取得《不动产权证书》或《房屋所有权证》，且权属明晰，并能办理抵押登记手续。


　　解读：


　　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。


　　03


　　办理时间


　　政策解读


　　1.住房公积金个贷率以上一季度季末的数据为准，公积金中心于每季度第一个月的第一天发布上季度个贷率数据。每季度第一个月的第一天不受理“商转公”贷款业务。


　　注：个贷率由赣州市住房公积金管理中心官网、微信公众号公布。为确保个贷率数据真实准确，避免因个贷率数据发生变动影响职工业务受理，每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日暂停受理“商转公”贷款业务。住房公积金贷款计算公式中的个贷率系数同步每季度调整。


　　04


　　办理方式


　　政策解读


　　1.以所购住房作抵押先还后贷的结清转贷方式。


　　2.以所购住房作顺位抵押的直接转贷方式。


　　解读：


　　1.直接转贷须原商业住房贷款银行同意与公积金中心合作并签订合作协议。目前，已与我中心签订合作协议的商业银行有6家，分别为中国银行、中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行、赣州银行、招商银行。


　　2.借款申请人选择以直接转贷方式申请“商转公”贷款，若公积金可转贷金额低于原商业贷款余额的，“商转公”贷款发放前，借款申请人须提前结清原商业贷款余额超出公积金转贷金额的差额部分。


　　例：借款申请公积金可转贷金额为60万，原商业贷款余额为80万元，两者的差额20万元须在“商转公”放款前结清。


　　05


　　贷款额度


　　政策解读


　　1.借款人申请“商转公”贷款额度根据我市公积金贷款可贷金额计算公式计算。


　　注：职工可贷金额＝住房公积金月缴存额×12×最长可贷款年限×缴存系数+职工住房公积金个人缴存账户存储余额×个贷率系数；


　　灵活就业人员可贷金额＝个人账户余额×（个贷率系数+缴存月数/12）。


　　2.“商转公”贷款额度不得超过原商业贷款本金余额，不得超过我市现行规定的公积金最高贷款额度。


使用次数双缴存职工单缴存职工三孩家庭双缴存职工单缴存职工首次80709684第二次60509684

　　解读：


　　3.购买原抵押房屋时办理过住房公积金购房提取的，申请“商转公”贷款的额度须扣除已提取金额。


　　注：购房提取指申请人购买商品房（现房）或二手房时申请提取个人住房公积金账户余额用于实际支付购房款。


　　例：如借款人原商业贷款余额为60万元，此前该笔商业贷款住房办理过住房公积金购房提取20万元，则申请“商转公”贷款的最高额度为40万元。


　　4.原商业贷款为二手房贷款的，“商转公”贷款额度不得超过所购二手房价值的70%。


　　06


　　贷款期限


　　政策解读


　　1.“商转公”贷款最长期限为30年。借款人贷款期限最长计算到法定退休年龄后5年止。借款申请人可根据实际确定“商转公”贷款期限，不受原商业贷款的剩余期限限制。


　　2.原商业贷款为二手房贷款的，其已使用年限加贷款年限最长不能超过40年。


　　07


　　办理程序


　　政策解读


　　（一）借款申请人选择结清转贷方式申请“商转公”贷款的，应提前向公积金中心提出申请，公积金中心审批通过后再办理提前结清原商业贷款手续。


　　1.借款申请人携带相关资料向公积金管理中心提出申请，公积金管理中心按要求完成审批，审批通过后告知借款申请人，并出具审批通知单；


　　2.借款申请人自筹资金结清原商业贷款，并将一次性结清原商业贷款的还款凭证及结清凭证、已解除抵押的原抵押房屋《不动产权证书》或《房屋所有权证》等相关材料报送公积金管理中心；


　　3.公积金管理中心到不动产登记管理部门办理抵押登记手续；


　　4.公积金管理中心收到不动产抵押权登记证明后，将公积金贷款资金划入借款申请人在银行开立的用于偿还公积金贷款的个人账户。


　　（二）借款申请人选择直接转贷方式申请“商转公”贷款的，按下列程序办理：


　　1.借款申请人携带相关资料向公积金管理中心提出申请，公积金管理中心按要求完成审批，审批通过后告知借款申请人，并出具审批通知单；


　　2.公积金管理中心到不动产登记管理部门办理第二顺位抵押登记手续；


　　3.公积金管理中心收到不动产抵押权第二顺位登记证明后，将公积金贷款资金划入借款申请人原商业贷款银行约定账户以结清原商业贷款；


　　4.原商业贷款结清后，商业贷款银行在约定期限内办结商业贷款抵押注销登记手续。


　　（三）申请资料


　　1.借款人夫妻双方的身份证、户口簿、婚姻证明、借款人用于偿还贷款的银行存折（卡）；


　　2.原商业贷款借款合同；


　　3.原商业贷款所购房屋的购房合同或全额增值税发票；（原商业贷款为商品房贷款的需提供）


　　4.所购房屋的《不动产权证》或《房屋所有权证》；


　　5.原商业贷款基本信息及近12个月的还款明细；


　　6.一次性结清商业贷款的还款凭证及结清凭证（结清转贷方式申请“商转公”贷款的需提供）；


　　7.所购房屋的增值税发票（原商业贷款为二手房贷款的需提供）；


　　8.其他必要的申请资料。


　　如：①依法生育三孩的家庭须提供《生育登记回执》和《出生医学证明》。②如借款申请人需将异地缴存公积金时间合并计算连续正常缴存时限的或夫妻一方在省内、湖南五市、深圳异地缴存公积金的，须提供异地公积金缴存明细。


　　以上材料，若在公积金系统里能通过相关部门接口查询到电子材料的，可以视同为实体材料，可不提供。


　　08


　　施行时间


　　政策解读


　　自2023年10月7日起施行，以业务受理时间为准。


　　


　　政策具体内容


　　赣市公管委字〔2023〕4号


　　关于印发《赣州市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款操作细则》的通知


　　各缴存单位、缴存人，住房公积金业务受托银行，市住房公积金管理中心：


经研究，决定在我市恢复开展“商转公”业务。现将《赣州市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款操作细则》予以印发，请遵照执行。
赣州市住房公积金管理委员会
2023年9月5日

　　赣州市商业性个人住房贷款转住房公积金


　　贷款操作细则


　　第一章 总则


第一条 为进一步发挥住房公积金制度保障作用，减轻缴存职工家庭购买自住住房贷款的偿还压力，根据《住房公积金管理条例》和《赣州市住房公积金贷款管理办法》等有关规定，结合工作实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于在赣州市住房公积金管理中心（以下简称“公积金管理中心”）缴存住房公积金的职工商业性个人住房贷款（以下简称“商业贷款”）转个人住房公积金贷款（以下简称“公积金贷款”）的管理。
第三条 本细则所称商业贷款，是指具有完全民事行为能力的自然人在我市购买自住住房时，以其所购买的产权住房为抵押向银行申请的商业性个人住房贷款。
第四条 本细则所称的商业贷款转公积金贷款（以下简称“商转公贷款”），是指已办理商业贷款且具备住房公积金贷款资格的借款人向公积金管理中心申请将符合转贷条件的商业贷款本金余额转为公积金贷款。
住房公积金组合贷款中的商业贷款部分不能办理商转公贷款。
第五条 商转公贷款业务有下列两种方式，借款申请人可选择其中一种方式办理：
（一）以所购住房作抵押先还后贷(以下简称“结清转贷”)。借款申请人自筹资金将原商业贷款结清并解除贷款抵押，用原商业贷款抵押的房屋（以下简称“原抵押房屋”）作为商转公贷款的抵押担保。
（二）以所购住房作顺位抵押(以下简称“直接转贷”)。借款申请人未结清原商业贷款，且抵押权人仍为原商业银行的情况下，原商业银行同意增加办理商转公贷款业务的公积金管理中心为该房屋第二顺位抵押权人。办妥顺位抵押登记后，公积金管理中心发放商转公贷款至约定的还款账户用以结清原商业贷款。
借款申请人选择以直接转贷方式申请商转公贷款的，需原商业贷款银行同意与公积金管理中心合作，并与公积金管理中心签订《商业性个人住房贷款转住房公积金贷款顺位抵押合作协议》（以下简称“合作协议”）。
第二章 办理条件
第六条 借款人申请商转公贷款时，除应当符合我市公积金贷款相关规定外，还须同时满足以下条件：
（一）个贷率低于85%
1.借款申请人为原商业贷款的借款人。
2.双缴存职工（夫妻双方）家庭须连续正常缴存住房公积金和偿还原商业贷款满12个月（含）以上，且近12个月还款期间无逾期记录；单缴存职工（夫妻一方）家庭须连续正常缴存住房公积金和偿还原商业贷款满24个月（含）以上，且近12个月还款期间无逾期记录。依法生育三孩家庭参照双缴存职工标准执行。
3.用于商转公贷款抵押的住房已取得《不动产权证书》或《房屋所有权证》，且权属明晰，并能办理抵押登记手续。
（二）个贷率在85%（含）—95%（含）之间
1.借款申请人为原商业贷款的借款人。
2.2011年4月20日（含）之后没有使用过住房公积金贷款。
3.双缴存职工（夫妻双方）家庭须连续正常缴存住房公积金和偿还原商业贷款满36个月（含）以上，且近12个月还款期间无逾期记录；单缴存职工（夫妻一方）家庭须连续正常缴存住房公积金和偿还原商业贷款满48个月（含）以上，且近12个月还款期间无逾期记录。依法生育三孩家庭参照双缴存职工标准执行。
4.用于商转公贷款抵押的住房已取得《不动产权证书》或《房屋所有权证》，且权属明晰，并能办理抵押登记手续。
（三）个贷率高于95%
1.借款申请人为原商业贷款的借款人。
2.2011年4月20日（含）之后没有使用过住房公积金贷款。
3.除该笔商业贷款购买的自住住房外，无其他住房。
4.双缴存职工（夫妻双方）家庭须连续正常缴存住房公积金和偿还原商业贷款满48个月（含）以上，且近12个月还款期间无逾期记录；单缴存职工（夫妻一方）家庭须连续正常缴存住房公积金和偿还原商业贷款满60个月（含）以上，且近12个月还款期间无逾期记录。依法生育三孩家庭参照双缴存职工标准执行。
5.用于商转公贷款抵押的住房已取得《不动产权证书》或《房屋所有权证》，且权属明晰，并能办理抵押登记手续。
第七条 住房公积金个贷率以上一季度季末的数据为准，公积金管理中心于每季度第一个月的第一天发布上季度个贷率数据。每季度第一个月的第一天不受理商转公贷款业务。
第八条 借款申请人有下列行为之一的，公积金管理中心将不予办理商转公贷款：
（一）变更原抵押不动产所有权人的（原商业贷款借款人与配偶之间变更的除外）；
（二）对原抵押房屋设定其他抵押或居住权，原商业贷款银行不是唯一抵押权人，仍有其他抵押权未解除的；
（三）原抵押房屋被人民法院等有权机关查封、扣押、冻结的；
（四）其他影响抵押权实现的行为。
第九条 借款申请人选择以结清转贷方式申请商转公贷款的，以结清时间为准，12个月以内有效。提前一次性结清原商业贷款办理过住房公积金结清提取的，不得申请商转公贷款。
第十条 借款申请人选择以直接转贷方式申请商转公贷款，若公积金可转贷金额低于原商业贷款余额的，商转公贷款发放前，借款申请人须提前结清原商业贷款余额超出公积金转贷金额的差额部分。
第三章 额度、期限和利率
第十一条 借款人申请商转公贷款额度根据我市公积金贷款可贷金额计算公式计算。
第十二条 商转公贷款额度不得超过原商业贷款本金余额，不得超过我市规定的公积金最高贷款额度。
第十三条 购买原抵押房屋时办理过住房公积金购房提取的，申请商转公贷款的额度须扣除已提取金额。
第十四条 商转公贷款最长期限为30年。借款人贷款期限最长计算到法定退休年龄后5年止。
第十五条 原商业贷款为二手房贷款的，其已使用年限加商转公贷款年限最长不能超过40年，商转公贷款额度不得超过所购二手房价值的70%。
第十六条 贷款利率按照中国人民银行公布的住房公积金贷款利率标准执行。
第四章 申请资料
第十七条 借款申请人向公积金管理中心提出商转公贷款申请时须提交以下资料：
（一）借款人夫妻双方的身份证、户口簿、婚姻证明、借款人用于偿还贷款的银行存折（卡）；
（二）原商业贷款借款合同；
（三）原商业贷款所购房屋的购房合同或全额增值税发票（原商业贷款为商品房贷款的需提供）；
（四）所购房屋的《不动产权证》或《房屋所有权证》；
（五）原商业贷款基本信息及近12个月的还款明细（公积金系统能自动获取的不需提供）；
（六）一次性结清商业贷款的还款凭证及结清凭证（以结清转贷方式申请商转公贷款的需提供）；
（七）所购房屋的增值税发票（原商业贷款为二手房贷款的需提供）；
（八）其他必要的申请资料。
第五章 办理程序
第十八条 借款申请人选择以结清转贷方式申请商转公贷款的，应提前向公积金管理中心提出申请，公积金管理中心审批通过后再办理提前结清原商业贷款手续。
（一）借款申请人携带相关资料向公积金管理中心提出申请，公积金管理中心按要求完成审批，审批通过后告知借款申请人，并出具审批通知单；
（二）借款申请人自筹资金结清原商业贷款，并将一次性结清原商业贷款的还款凭证及结清凭证、已解除抵押的原抵押房屋《不动产权证书》或《房屋所有权证》等相关材料报送公积金管理中心；
（三）公积金管理中心到不动产登记管理部门办理抵押登记手续；
（四）公积金管理中心收到不动产抵押权登记证明后，将公积金贷款资金划入借款申请人在银行开立的用于偿还公积金贷款的个人账户。
第十九条 借款申请人选择以直接转贷方式申请商转公贷款的，按下列程序办理：
（一）借款申请人携带相关资料向公积金管理中心提出申请，公积金管理中心按要求完成审批，审批通过后告知借款申请人，并出具审批通知单；
（二）公积金管理中心到不动产登记管理部门办理第二顺位抵押登记手续；
（三）公积金管理中心收到不动产抵押权第二顺位登记证明后，将公积金贷款资金划入借款申请人原商业贷款银行约定账户以结清原商业贷款；
（四）原商业贷款结清后，商业贷款银行在约定期限内办结商业贷款抵押注销登记手续。
第六章 附则
第二十条 借款申请人违反本细则及《赣州市住房公积金贷款管理办法》等相关规定的，公积金管理中心有权按照《住房公积金个人住房借款和抵押合同》的约定，提前终止合同并要求借款申请人立即偿还全部贷款本息。
第二十一条 公积金管理中心可根据我市住房公积金资金运营情况，对商转公贷款政策进行调整。
第二十二条 本细则中未明确的事项，按照法律法规、上级相关部门文件规定及赣州市住房公积金相关政策执行。
第二十三条 本细则由赣州市住房公积金管理中心负责解释。
第二十四条 本细则自2023年10月7日起施行。
赣州市住房公积金管理委员会
2023年9月5日
来源：赣州公积金

　　编辑：刘航 编校：宋亚丽


　　值班主任：明心武 肖静


　　编审：陈济才 王晓光