上次关于提前还贷避坑的文章之后 ，很多人朋友来私信问，自己是否适合提前还贷，我具体是怎么计算的？今天来详细说下提前还贷的相关问题：


　　内容大纲


　　一、"提前还贷是否合算？"是什么意思


　　二、为什么之前很少有人提出这个问题？


　　三、为什么有的人坚持 "提前还贷肯定更合算！"？


　　四、为什么用储蓄型保险做对比？


　　五、如何用公式计算提前还贷合不合算？


　　六、懒人式的提前还贷对比计算器！excel版本


　　正文


　　一、"提前还贷是否合算？"是什么意思


　　神翻译一下：


　　我现在手上有一笔钱，如果一次性还给银行，


　　可以节省下未来N年产生的M元利息，


　　有什么确认收益的赚钱方法，可以让这笔钱在N年稳赚的钱 大于M元？


　　如果赚的钱大于银行贷款利息就是投资合算，如果小于银行贷款利息就是提前还贷合算。


　　二、为什么之前很少有人提出这个问题？


　　其实也就这一两年提前还贷变得“流行”起来，之前虽然也有人提到，


　　但是，并不至于大家排除去提前还贷，甚至上新闻的现象。


　　这是为啥呢？


　　以前房价涨得快，闭眼买房赚的钱都远大于利息。如今房价稳定甚至下降，靠房价赚的钱弥补不了房贷利息损失了，这时候找到个稳定赚钱的方法就显得非常重要了！


　　三、为什么有的人坚持 "提前还贷肯定更合算！"？


　　很多人对提前还贷存在以下几个误区：


  • 认为提前还贷是有最佳时间
  • 认为房贷的贷款利率低，所以不建议提前还
  • 觉得有贷款在，就可以抵抗通货膨胀
  • 觉得提前还房贷有违约金
  • 觉得提前还贷后公积金没有办法抵扣个税

  • 　　关于这方面误区，可以看看上次发的文章《提前还贷的七大误区》，链接我放在文章的最后了。


    　　四、为什么用储蓄型保险做对比？


    　　1. 安全性高。安全性是个前提，安全性高也意味着收益是确定的，不是浮动收益。


    　　现在R2级风险的理财产品都因跌幅大且跌的产品多而上新闻了，可见大家还是更习惯保本保息类的产品。


    　　但是，2022年资管新规全面执行后，所有理财产品都不保本保息了。所以，没有选择理财产品做对比。


    　　保险为什么安全？


  • 保险和银行都是同一机构”银保监会“（中国银行保险监督管理委员会）监督管理。
  • 保险公司的信用是由法律背书的。保险公司信誉高于银行，保险产品仅次于国债。保险法第89条规定，即使解散了，国家也会让其他公司来接，持有保单的被保人的利益是不会遭受损失的。
  • 保险公司成立的时候，必须给保监会缴纳保证金，除非保险公司清算清偿债务，否则不准动用保证金。如果保险公司清算清偿债务，那么，中国保监会可以拿出钱来赔付保险公司的客户。
  • 保险公司有双重保障，保险公司为了分散风险，会给保险再买一份保险，也就是保险机构中的再保险公司。
  • 保险公司的监管是很严格的，银保监会对保险公司偿付能力充足率最低是100%，过低的话会是重点监管对象，还有其他一系列的监管措施。

  • 　　2. 收益高。


    　　这边说的收益高是指在安全性一样的前提下再去对比收益。


    　　用股市这种风险高、收益高的工具来对比就没意义了。


    　　而目前三大安全工具：国债、人寿保险、银行存款。


    　　为什么一样的安全性，保险的收益会更高呢？


    　　这就涉及“投资不可能三角”理论见下图。


    　　当我们想要高收益、也想要保证高安全性，就要牺牲“高流动性”，


    　　而我们在考虑提前还贷，正好就意味着我们不那么在意这部分钱的流动性。


    　　3. 方案可落地。


    　　网上有很多人只给结论“只要投资收益能跑赢房贷利息，就不要提前还贷“，但是，具体怎么落地呢？要么说股票，要么说理财。


    　　但是，理财都是不保本保息了，你的股票收益并不代表每个人都有一样的投资能力。


    　　而保险，只要确定性别、年龄、缴费金额，每年的收益是完全确定的。所以用保险做对比，人人可落地，并且收益明确。


    　　当然，


    　　对于风险偏好高，希望高风险博高收益的朋友，这个方案不太适合你。


    　　它只适合，不希望损失本金，并且，没有太多时间精力放投资上的朋友。


    　　五、如何用公式计算提前还贷合不合算？


    　　前面的逻辑如果都可以理解，那就进入到下一个核心部分：


    　　对比：经过一样的时间后，银行的剩余贷款的利息，和剩余贷款投入保险后的收益，哪个更高？


    　　如果贷款的利息高我就提前还贷，


    　　如果保险的利息高我就投入保险。


    　　（插个小提示：提前还贷就是指，将银行剩余贷款还掉，不用再问要不要还利息了。如果贷款合同有提到手续费，需要另外再交费，具体看合同）


    　　下面分别以小A和小B的房贷为例


    　　拿小A的等额本息房贷款为例：


    　　剩余贷款金额79.7w，还款剩余240期，即20年，每款还款金额4978元。


    　　（以上这些信息去银行App里找）


    　　算出剩余贷款利息39.7w元这意味着，小A如果把79.7w还银行，20年可省利息39.7w如果小A把79.7w放到保险中，20年的收益有75.2w所以小A的这笔 75.2w还了银行的39.7w，利息有剩。


    　　小A的情况说明，放到保险的收益比提前还贷合算。


    　　小B的等额本息房贷款为例：


    　　剩余贷款金额39.9w，还款剩余90期，即7.5年，每款还款金额5307元。


    　　（以上这些信息去银行App里找）


    　　算出剩余贷款利息7.8w元这意味着，小A如果把39.9w还银行，7年可省利息7.8w如果小A把39.9w放到保险中，7年的收益有6.8w所以小B拿着39.9w钱赶紧还银行吧。


    　　小B的情况说明，提前还贷比较合算。


    　　因为每个人的贷款利率，剩余还款期数都不一样，


    　　所以，并没有统一的答案，需要根据自己的房贷计算下看看


    　　另外，


  • 保险的流动性相对更高。通常储蓄险在7年之后就可以灵活取用，而提前还贷要取出来，得做房屋抵押贷款或把房子卖了。
  • 当然它也有缺点，在回本期以前如果这笔钱要取出来会损失本金。不过，对于考虑提前还贷的人来说，这笔钱也不应该计划在短期内使用。

    　　总结：能找到个靠谱的而且收益比较高的产品，才是对比提前还贷合不合算的关键！


    　　六、懒人式的提前还贷与保险收益对比计算器！excel版本


    　　最后，给大家提供懒人式的提前还贷与保险收益对比的计算器，使用如下：


    　　需要表格做对比的同学，可以来领取


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