如今，全球人口结构正经历着重大变化，老龄化进程不断加快，我国也正快步迈向深度老龄化社会。这一趋势给养老体系的各个方面都带来了不小的挑战。深入了解当下的养老状况和未来走向，不仅关系到家里老人的生活品质，对整个社会的持续发展也十分关键！

一、老龄化趋势严峻

　　近几年，我国老龄化的速度明显加快。第七次全国人口普查数据（数据来源：国家统计局官网）显示，2020年的时候，我国60岁及以上的老人有2.64亿，占总人口的18.70%。到2022 年底，60岁及以上老人增加到了2.8亿，占比也涨到了19.8%。按照预测，到2025年，60岁及以上的老年人口会超过3亿，咱们国家就要进入重度老龄化阶段了。老龄化来得这么快，养老保障体系和养老服务方面都面临着前所未有的大挑战。

二、目前几类主要养老方式及优缺点

1、居家养老

　　在我国，大部分老年人倾向于居家养老，这种选择深植于传统观念与情感依赖。他们在熟悉的家中度过了大半辈子，屋内的一砖一瓦、一草一木，都承载着岁月的记忆与生活的点滴，熟悉的环境给予他们无法替代的安心感。与家人朝夕相伴，享受天伦之乐，是许多老年人居家养老的重要原因。看着子女忙碌工作之余还牵挂自己，孙辈围绕膝下嬉笑玩耍，老人心中满是欣慰与幸福。然而，这种快乐中也夹杂着一丝隐忧，不少老人察觉到子女工作与生活的双重压力，既渴望与他们相伴，又担心成为负担，影响小家庭的和谐。时常在心里盘算，自己的日常开销会不会给子女增加经济压力，生病时的照料会不会打乱子女的工作节奏，与子女观念上的差异会不会引发家庭矛盾。

　　与此同时，周围有相处多年的老邻居、老朋友，闲暇时聊聊家常、晒晒太阳，日子过得惬意自在。然而，当下家庭结构日趋小型化，“4 个老人，2 个年轻人，1 个孩子” 的倒金字塔模式成为常态。年轻夫妻面临着巨大的工作压力，每日奔波于职场，努力打拼事业，同时还要肩负起养育孩子的重任，从孩子的日常起居到教育培养，桩桩件件都耗费心力。如此一来，他们实在分身乏术，难以将老人的饮食起居、健康护理等方方面面都照顾得细致入微，这无疑给传统的居家养老模式带来了严峻挑战。

2、社区养老

　　社区养老，就是以社区为依靠的养老方式，主要是给住在家里的老人提供各种服务，满足他们各方面的需求。像日常生活照料，帮忙解决吃饭、洗澡这些基本生活问题，保证老人能过得舒服；还有医疗保健、康复护理，给需要康复的老人专业护理，帮他们恢复身体；另外，也关注老人的精神生活，给予陪伴和慰藉。社区养老把社区里的人力、物力、财力等各种资源整合起来，让资源得到更好利用，这样老人不用离开熟悉的家，就能享受到方便又专业的养老服务。

　　然而，目前社区养老服务仍存在很多。在硬件设施方面，部分社区的养老服务设施建设尚不完善，缺乏专门的活动场地、康复设备等，无法满足老年人多样化的活动需求。在服务项目上，存在着服务内容单一、创新性不足的问题，大多集中在基础的生活照料层面，而对于老年人日益增长的文化娱乐、心理咨询等高层次需求，难以提供有效的供给。此外，专业服务人员的短缺也是制约社区养老服务发展的关键因素。由于养老服务行业的特殊性，对服务人员的专业素养、职业道德等要求较高，但目前该行业普遍存在人员数量不足、专业水平参差不齐的现象，导致服务质量难以保证，无法充分满足老年人多样化、个性化的需求。

3、机构养老

　　养老院、老年公寓、护理院等场所均属于机构养老的范畴。居住在此，老人们能够获得专业且全面的生活照顾服务，从日常起居的悉心照料，到饮食营养的合理搭配，事无巨细皆有专业人员负责。同时，医疗护理方面也能得到有力保障，无论是基础的健康监测，还是突发疾病的紧急处理，都有专业医护团队随时待命。

　　然而，现实情况却不容乐观，优质的养老机构备受青睐，床位资源极度紧张，常常处于 “一床难求” 的困境。并且，部分养老机构存在诸多问题，服务质量参差不齐，未能达到应有的标准，收费却相对高昂，给老人及其家庭带来较大经济压力。此外，地理位置偏远也是一大弊端，不仅使得家属探望不便，周边配套设施也难以满足老人多样化的需求。

三、人们对未来养老的需求

　　现在日子越过越好，大家想法也变了，老年人对以后咋养老，要求也越来越多了。现在不愁吃不愁穿，他们不光要有人照顾生活、看病方便，还想要更有意思、更高质量的精神生活。就说社区或者养老院，最好能多弄些文化娱乐的地方，像安静的阅览室，让老人能看看书；再有个老年活动室，能写写字、画画、玩玩乐器，让他们能把爱好施展出来。

　　社交这块儿，老人也想多参加活动，多交些朋友。各种兴趣小组就挺好，喜欢养花的能凑一块儿，交流养花经验，一起把社区花园弄得漂漂亮亮；爱拍照的可以组织出去走走，拍拍好看的风景，这样生活就更有意思了。

　　还有，每个老人身体状况不一样，所以养老服务也得因人而异。老人都希望能根据自己的身体情况，有专门的康复护理方案。比如说，有心血管慢性病的老人，得有人告诉他们怎么吃、怎么运动，还得定期检查身体；要是需要肢体康复的，就得有一对一的训练计划和专业护理，帮他们尽可能恢复身体功能。

四、现有养老地产发展现状

　　为顺应老龄化趋势，满足人们对未来养老的需求，国家积极布局，出台一系列利好政策，从财政补贴到政策引导，全力推动养老服务体系的完善，大力推行适老化改造，力求提升老年人的生活质量。

　　2020年，党的十九届五中全会将积极应对人口老龄化上升为国家战略。党的二十大报告强调“实施积极应对人口老龄化国家战略，发展养老事业和养老产业，优化孤寡老人服务，推动实现全体老年人享有基本养老服务”。2023年5月，习近平总书记主持召开第二十届中央财经委员会第一次会议时强调 “必须全面认识、正确看待我国人口发展新形势”、“以人口高质量发展支撑中国式现代化”、“把人口高质量发展同人民高品质生活紧密结合起来”。党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》强调积极应对人口老龄化，完善发展养老事业和养老产业政策机制。

　　在此背景下，地产行业敏锐捕捉到市场机遇，积极投身养老地产的探索。目前，养老地产市场正处于快速发展阶段，众多开发商纷纷转型或拓展业务版图，布局这一新兴领域。目前国内有不少知名的养老地产项目，以下是一些典型代表：

（一）保险系养老地产项目

　　1、泰康之家?燕园：位于北京昌平区小汤山镇，占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，可容纳 3000户居民，是泰康人寿旗下首个养老社区试点项目，也是国内大型CCRC持续照料养老社区的代表，涵盖自理型、协助自理型、专业护理型、记忆障碍型等不同类型的养老公寓。

　　泰康之家?燕园是泰康人寿旗下首个养老社区试点项目，也是国内大型 CCRC 持续照料养老社区的代表

　　2、中国太平?玉兰人家：位于北京顺义区李桥镇，规划总建筑面积17.7万平方米，房间总数137 间，社区总投资46亿元，分两期建设，一期已于2024年6月正式开业。

　　中国太平?玉兰人家分两期建设，一期已于2024年6月正式开业

　　3、太保家园?武汉国际颐养社区：位于武汉市汉阳区，建筑面积约12万平米，总投资约17亿元，由三栋高层建筑和三栋多层建筑组成，共有约1300个养老床位，配备太颐餐饮、恒温泳池、spa 水疗中心等20余个生活配套空间。

　　太保家园?武汉国际颐养社区由三栋高层建筑和三栋多层建筑组成

（二）地产系养老地产项目

　　1、绿地国际康养城?颐尚居：绿地集团旗下养老品牌项目，位于上海青浦，涵盖约70-108㎡的颐养公寓和商业配套，有56项适老化设计细节和108项会员服务，依托周边众多优质医疗资源，提供一站式健康管理服务。

　　绿地国际康养城?颐尚居是绿地集团旗下养老品牌项目

　　2、绿城?乌镇雅园：采用 “健康医疗+养生养老+休闲度假” 的模式，依托1500亩国际健康生态休闲产业园，前期2000多套养老公寓和别墅产品已售罄，售价还上涨了50%，是国内较为成功的养老度假小镇。

　　绿城?乌镇雅园：采用 “健康医疗+养生养老+休闲度假” 的模式

　　3、万科?随园嘉树：定位为国内首个集中式养老公寓项目，采用 “大社区 + 养老组团” 的开发模式，总占地 100 亩，建筑 63853㎡，土地属性为 40 年产权商业旅游用地，运营采取租售结合方式，2017 年项目护理院住满并实现盈利。

　　万科?随园嘉树定位为国内首个集中式养老公寓项目

（三）其他类型养老地产项目

　　1、东方太阳城：位于北京市顺义区潮白河畔，总占地面积 234.6 万平米，是一个以老人退休生活为主题的大型退休社区，产品种类丰富，包括独栋别墅、联体别墅、四合院、电梯公寓等，社区内配套设施完善，有医院、酒店、会议中心、运动设施、娱乐场所、老年大学、农庄等。

　　2、双井恭和苑：位于北京 CBD 核心，是北京率先推出 “喘息服务” 的养老院，也是国内首推个性化照护的养老服务机构，为有失智、卧床老人长期照护需求的家庭提供服务，让老人享受幸福生活的同时，也让照顾老人的家属得到休息。

五、养老地产项目的运营模式

（一）出售模式

　　? 特点：将养老地产项目中的房屋或公寓直接出售给老年人或其子女，产权归购买者所有。

　　? 适用场景：适合那些希望拥有固定房产、对居住稳定性有较高要求，且有一定经济实力的老年人。例如，一些经济发达地区的高端养老公寓，针对有较强购买力的老年群体，采用出售模式，为他们提供高品质的居住环境和完善的配套设施。

（二）出租模式

　　? 特点：开发商持有养老地产项目的产权，将房屋或公寓出租给老年人居住，老年人需按一定周期（如月、季、年）支付租金。

　　? 适用场景：对于经济实力相对较弱，或者不想一次性支付大量购房资金的老年人来说，出租模式更为合适。比如一些城市中的中低端养老公寓，以相对较低的租金吸引普通收入的老年人入住。

（三）会员制模式

　　? 特点：老年人通过缴纳一定金额的会员费成为养老地产项目的会员，获得入住资格及相关服务权益。会员费的形式多样，可能是一次性缴纳，也可能是分期缴纳。会员在入住期间，只需支付少量的日常费用，如物业费、餐饮费等。

　　? 适用场景：适用于那些注重服务品质和会员权益的养老地产项目，通常会为会员提供个性化的服务和专属的优惠政策。例如，一些高端养老社区采用会员制模式，为会员提供高端的医疗保健服务、丰富的文化娱乐活动等。

（四）医养结合模式

　　? 特点：将医疗服务与养老服务深度融合，在养老地产项目中设立专业的医疗机构，如医务室、康复中心、护理院等，配备专业的医护人员，为老年人提供日常医疗护理、疾病诊治、康复治疗等服务。同时，结合养老居住、生活照料、精神慰藉等多元化服务，满足老年人全方位的需求。

　　? 适用场景：对于患有慢性疾病、需要长期护理或康复治疗的老年人，医养结合模式能够提供专业的医疗支持和贴心的养老服务。比如，一些靠近大型医院的养老社区，借助医院的优质医疗资源，打造医养结合的服务模式，为老年人的健康保驾护航。

（五）持续照料退休社区（CCRC）模式

　　? 特点：提供多种不同层次的居住产品和服务，包括独立生活、协助生活、专业护理和记忆障碍护理等，能够满足老年人在不同身体状况下的生活需求。老年人可以根据自身健康状况的变化，在社区内灵活转换居住模式和服务类型，享受持续、全面的照料服务。

　　? 适用场景：这种模式适合那些追求一站式养老服务、希望在一个相对稳定的环境中度过晚年生活的老年人。例如，一些大型的CCRC养老社区，规划有完善的生活设施和服务体系，为老年人提供从独立生活到专业护理的全程服务。

六、未来养老地产发展趋势

　　在日益增长的养老需求推动以及利好政策的大力支持下，养老地产领域正站在新的发展风口，即将迎来诸多崭新的机遇。未来，养老地产在产品打造方面将迈向精细化设计的新阶段。在建筑材料的挑选上，会优先选用环保、安全且具有良好耐久性的材料，例如采用新型的环保隔音板材，既能有效降低外界噪音干扰，营造静谧的居住环境，又确保居住环境健康无害。在室内空间布局上，也会以老年人的行动便利性为核心，合理规划各个功能区域，像将卧室与卫生间的距离设计得更近，减少不必要的空间阻隔，方便老人夜间起夜。无障碍设施的配备更是全面且细致，从入口处坡度精准计算、防滑处理的缓坡设计，到走廊每隔一段距离便精心安装稳固的扶手，卫生间内扶手的位置与角度都经过人体工程学考量，再到门宽依据轮椅通行标准合理设置，每一处细节都充分考量老年人的特殊需求。

　　服务内容也将持续丰富并向专业化方向发展。在常规的生活照料，如一日三餐精心搭配营养膳食、饮食起居贴心安排，日常衣物细致换洗，以及医疗护理，包括基础诊疗的定期问诊、健康监测的实时追踪等服务基础上，还将进一步拓展至心理咨询领域，配备专业心理咨询师，通过一对一咨询、团体心理辅导等方式，帮助老年人排解孤独、焦虑等不良情绪；康复训练服务会依据不同老人的身体状况，借助先进的康复设备与专业康复师的评估，定制个性化方案，从简单的肢体伸展到复杂的机能恢复训练，助力身体机能恢复；老年教育也将涵盖各类兴趣课程与知识讲座，如绘画、书法、摄影等兴趣课程，以及健康养生、法律知识、智能手机使用等知识讲座，丰富老年人的精神文化生活。

　　此外，养老地产将积极与周边社区、专业医疗机构等建立更为紧密的合作关系。与社区合作，能够充分整合社区资源，利用社区活动中心开展各类社交活动，如举办老年文化节、趣味运动会等，增进老年人的社交互动；与医疗机构合作，可实现医疗资源共享，配备远程医疗设备，建立绿色就医通道，确保老年人在突发疾病时能在最短时间内获得及时、专业的医疗服务，从而打造出全方位、一体化的养老服务生态体系。

七、结语

　　老龄化浪潮汹涌，养老成为全社会焦点。当前老龄化趋势严峻，各类养老方式利弊共存，人们对养老的需求也愈发多元、个性，养老地产发展迅速且不断创新，这都表明养老已上升为重要的社会议题。应对老龄化挑战，需要政府、社会、企业和家庭齐心协力。政府完善政策并加大投入，社会营造爱老氛围，企业创新养老产品服务，家庭给予老人关怀照料。展望未来，科技与经济发展将助力养老体系不断完善。相信每个老人都能在温馨舒适的环境里安享晚年，实现 “老有所养、老有所依、老有所乐、老有所安”，让老龄化社会充满温暖与和谐。