从养老地产产业链看，主要涉及养老地产提供者、养老地产消费者和养老资金来源三个层面，所涉及机构包括政府、保险机构、地产开发商、养老机构和养老者五大层面。其中政府主要起到监管、引导和基础资金帮助。养老机构、保险机构和地产开发商共同提供相关养老产品。


　　目前我国养老地产的主要模式


　　目前我国养老地产主要分为常住养老和“候鸟式”养老两大模式。两者的主要差异在于居住时间的长短。常住养老又分为 CCRC 社区模式、住宅出售模式、物业参与模式和以房养老模式。“候鸟式”养老主要包括异地养老服务中心、度假式养老基地和买房投资。


　　1）CCRC 社区模式


　　CCRC（Continuing Care Retirement Community）国内翻译为持续性照顾退休社区。社区通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。


　　CCRC 主要服务人群分三种：


　　自理型老人 —— 年龄 55-65 岁之间，居住者在社区中有独立的住所并且生活能够自理。社区为这一部分老年人提供便捷的社区服务，如餐饮、清洁和洗衣、医疗保健及紧急救护等。同时，为满足老年人精神生活的需求，社区会组织各种形式的活动，如老年大学、兴趣协会等，丰富自助型老年人的日常生活。


　　介助型老人 —— 当居住者的日常生活需要他人帮助照料时，他们将从自理转入介助型护理。介助型的居住个体是分开的，但设施在同一个区域。介助老人得到的服务内容除社区服务之外，还包括日常生活照护，如饮食、穿衣、洗浴、洗漱及医疗护理等，社区还会为介助型老人提供与他们的身体状况相适应的各类活动，丰富其日常生活。


　　介护型老人 ——当居住者生活完全不能自理，需要他人的照料时，他们将转入介护型护理，得到社区提供的 24 小时有专业护士照料的监护服务。通常介护型的居住者年龄在 80 岁以上，同时在特殊的单元里居住。


　　在以上该综合社区中，为上述三种老人都能提供相应的居住产品，以满足老人在不同生理年龄阶段，对居住和配套服务的要求，老人不需要搬家就可以在 CCRC 社区中完成人生 1/3 的幸福旅程。


　　2）住宅出售模式


　　2021 年，国家卫健委举行新闻发布会介绍，我国老年人大多数都在居家和社区养老，形成“9073”的养老格局，即 90%左右的老年人都在居家养老，7%左右的老年人依托社区支持养老，3%的老年人入住机构养老。因此，打造适合老年人居住的住宅产品是推进老龄工作的重点之一。


　　3）物业参与模式


　　随着房地产市场逐渐饱和，从增量新建到存量提质的转变也是新时代养老地产需要主攻的方向之一。通过物业参与存量业务，养老地产更加顺应政策号召，把握时代特征，同时从过去重资本投入模式转而开辟轻运营的业务方向，吸引更多市场多主体参与。


　　2020 年，住房城乡建设部等六部门联合发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，指出物业企业可通过 1）盘活小区既有公共房屋和设施用于居家社区养老服务，2）提供全托、日托、上门、餐饮、文体、健身等方面的服务，3）推进居家社区适老化改造等方式，补齐居家社区养老服务设施短板。


　　4）老年人住房反向抵押养老保险


　　所谓“老年人住房反向抵押养老保险”，就是“以房养老”，老人把房子抵押给保险公司等金融机构，金融机构通过数据统计和精算，综合考虑房主的年龄、预期寿命、房产若干年后的价值等因素，定期发放给房主一定数额养老金。房主去世后，房产出售用于归还养老贷款，其升值部分归金融机构所有。


　　从本质而言，该养老保险产品与住房抵押贷款存在类似之处但也有差别。相似点在于均以房产作为抵押物，在房产价值基础上给予贷款人授信。但区别在于反向抵押中金融机构逐月给予抵押人养老资金，最终抵押物处臵权归属金融机构。而住房抵押贷款银行一次放款后，借款人逐月归还贷款。只有在贷款无法按时清偿，贷款人资信出现问题时，银行才可以处理房产。如果贷款人按时归还贷款，银行无权无故处理贷款人房产。


　　“候鸟式”养老又称异地养老，就是指老年人离开现有住宅，到外地居住的一种养老方式，包括旅游养老、度假养老、回原籍养老等。异地养老是一种新兴的养老模式，是未来养老的一个新方向，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。


　　1）异地养老服务中心


　　异地养老服务中心模式主要指以季节为周期在不同养老公寓之间进行更换。该模式特点在于满足老年人旅游养老、度假养老、回原籍养老的多重需求。但是从实质操作看，以上模式中养老公寓从本质看仅处于廉价旅店和养老护理中间的地位。养老院本身不乐意看到所照顾的老人出现频繁更换，而老人自身对于异地环境的适应性、养老医疗等是否可以异地使用的外部条件也造成以上养老模式发展受到制约。


　　2）度假式养老基地


　　度假式养老基地的实质在于以养老文化为核心推行休闲度假服务。该养老模式的最大好处在于可以将老年人养老需求与全家互动活动、定期度假或学术交流等相结合。一方面通过旅游地产主打自然风光、休闲度假，另一方面在休闲之余引入医疗、保健、定期康复、养生学习等内容。以上两者结合使得度假区受众面更广，且游客在一年之内可以多次来往于度假式养老基地。


　　目前，我国正在努力建设以居家为基础、社区为依托、机构充分发展、医养有机结合的多层次养老服务体系。我国单一发展的养老模式都各自有一定缺陷：居家养老模式缺乏专业性与全面性，提供服务质量低；社区养老资源整合难度大，难以链接外部专业资源；机构养老提供服务供给有限，资本回收周期长，且老人参与意愿低。