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　　什么是住房养老金政策？


　　住房养老金制度是政府为房屋储备安全资金的一项制度性安排，旨在构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。


　　该制度的提出背景是，中国现有的存量住房数量大、时间跨度长，许多建于2000年以前的住房面临着房屋老化问题，如房屋结构失稳、设施设备及管线锈蚀老化、屋面渗漏、墙体透寒等。而现有的住宅专项维修资金难以满足存量住房的修缮和维修需求，许多老旧小区的专项维修资金正快速减少甚至枯竭。


　　截至2024年8月23日，房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度在上海等22个城市开展试点。其中，房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点的重点是政府建立公共账户。


　　关于房屋养老金的资金来源，可能包括以下几种方式：


　　- 业主缴存：根据2007年制定的《住宅专项维修资金管理办法》，商品住宅的业主、非住宅的业主需按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。未出售的物业，由建设单位交存。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定；未成立业主大会的，续交的具体管理办法由政府建设主管部门会同同级财政部门制定。


　　- 财政补贴：例如宁波在2023年4月1日出台的新版“房屋养老金”管理办法中，对于补交物业专项维修资金的老旧小区给予财政补贴，具体缴存办法为按新建项目的60%交，剩下40%为政府补贴。


　　- 按比例计提项目土地出让金。


　　- 维修资金的增值收益。


　　- 公积金增值收益等。


　　有观点认为，房屋养老金制度可能会与个人养老金制度相似，由个人与公共账户构成。其中，第一支柱是公共维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户；第二支柱类似企业年金，比如一定比例土地出让金、财政奖补、公共维修资金增值收益、公积金增值收益等进入公共账户；第三支柱则是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充等。


　　多位受访分析师表示，房屋养老金制度的试点推进是一项重大的民生工程，不仅关系到广大居民的居住品质和安全，也对房地产市场的稳定和可持续发展具有深远意义。预计随着试点的进行，该制度后续有望进一步完善，并推广到更多城市。


　　住房养老金的资金管理方式？


　　目前，我国的住房养老金制度仍在试点和探索阶段，其资金管理方式尚未完全确定，但根据一些地区的试点情况和相关建议，可能会包含以下方面：


　　公共账户：


　　- 资金来源：可能包括按一定比例计提项目土地出让金、维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等。例如，部分老旧小区补交物业专项维修资金时会获得财政补贴；也有地方会将老旧小区改造资金、三供一业移交应归集的资金、城市物业管理奖补资金等纳入公共账户。


　　- 用途：主要用于房屋公共体检，建设既有房屋安全风险综合监测预警平台，实现早预警、早处置，提升房屋安全管理专业化水平；也用于房屋应急托底保障，在外墙脱落、房屋渗水、电梯故障等紧急情况发生时，对没有缴存专项维修资金或者维修资金使用存在困难的房屋，先行垫付资金开展紧急维修，消除安全隐患。


　　个人账户：


　　- 基于现行的住宅专项维修资金制度，无需群众在现行制度之外另行缴存维修资金。例如，业主在购买新房时，需按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。


　　- 管理方式：按照专项维修资金管理有关法律法规的规定进行管理，主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备维修和更新改造。一些地区也在探索创新管理模式，如使用维修资金增值收益建立统筹账户，完善业主共同决策制度，以购买电梯保险、外墙面保险、防水和消防器材等共有部位或共有设施的保险等。


　　为了保障资金管理的规范和有效，还可能会采取以下措施：


　　- 加强房屋养老金管理机构建设，配备专业力量，安排专项经费，完善工作机制，负责房屋养老金公共账户和个人账户的归集、使用、管理与监督工作。


　　- 借鉴社保基金投资运营管理经验，按照安全性、收益性和长期性原则，委托专业机构投资运营房屋养老金存量资金，以提高其增值收益水平。


　　不同地区可能会根据自身实际情况制定具体的资金管理办法和细则，具体的资金管理方式还需以当地的政策规定和实际操作为准。随着试点工作的推进和经验的积累，住房养老金的资金管理方式也将不断完善和优化。


　　公共账户的资金如何监管？


　　住房养老金公共账户的资金监管可以从以下几个方面进行：


　　一、建立健全法律法规和制度体系


　　1. 制定专门的住房养老金公共账户资金管理法规，明确资金的筹集、使用、管理和监督等各个环节的具体要求和操作规范，确保资金监管有法可依。


　　2. 完善相关财务管理制度，包括会计核算制度、预算管理制度、审计制度等，规范资金的收支和财务管理流程。


　　二、明确监管主体和职责


　　1. 政府部门：


　　- 住房和城乡建设部门作为主要监管部门，负责对公共账户资金的筹集、使用和管理进行监督指导，确保资金用于房屋安全管理和维修等相关领域。


　　- 财政部门负责对资金的预算安排和拨付进行监管，确保资金使用符合财政预算管理要求。


　　- 审计部门定期对公共账户资金进行审计，审查资金的收支情况、使用效益和管理合规性。


　　2. 社会监督机构：


　　- 引入独立的第三方审计机构，对公共账户资金进行专项审计，提高审计的客观性和公正性。


　　- 鼓励社会公众、媒体等对资金的使用情况进行监督，建立举报投诉渠道，及时查处违规行为。


　　三、加强资金预算管理


　　1. 科学编制资金预算，根据房屋安全管理的实际需求和项目计划，合理确定资金的收支规模和使用方向。


　　2. 严格执行预算，加强对资金支出的控制和监督，确保资金按照预算安排使用，不得超支或挪用。


　　3. 定期对预算执行情况进行评估和调整，根据实际情况及时调整资金使用计划，提高资金使用效益。


　　四、规范资金收支管理


　　1. 资金筹集：确保资金来源合法合规，严格按照规定的比例和方式筹集资金，如计提项目土地出让金、财政补贴等。对资金筹集过程进行监督，防止出现少征、漏征或违规筹集资金的情况。


　　2. 资金使用：


　　- 建立严格的资金使用审批制度，明确资金使用的审批流程和权限，确保资金使用符合规定的用途和范围。


　　- 对房屋安全管理项目进行严格的筛选和评估，优先安排涉及公共安全和群众利益的项目，提高资金使用的针对性和有效性。


　　- 加强对资金支付的监管，确保资金支付按照合同约定和工程进度进行，防止出现资金拖欠或违规支付的情况。


　　五、提高资金使用透明度


　　1. 建立信息公开制度，定期向社会公布公共账户资金的收支情况、使用项目和效益评估等信息，接受社会公众的监督。


　　2. 利用信息化手段，建立住房养老金公共账户资金管理信息平台，实现资金收支的实时监控和信息公开，提高资金管理的透明度和信息化水平。


　　六、强化责任追究机制


　　1. 对违反资金管理规定的行为，依法追究相关单位和人员的责任，包括行政处罚、经济处罚和刑事责任等。


　　2. 建立健全资金管理考核评价机制，对资金管理工作成效显著的单位和个人给予表彰奖励，对管理不善的单位和个人进行问责。


　　资金使用明细多久公开一次？


　　目前，住房养老金制度仍在试点阶段，各地对于资金使用明细的公开频率尚未有统一规定。


　　部分地区已经采取了一些措施来提高资金使用的透明度，例如深圳规定业主可实时查询个人物业专项维修资金（俗称“房屋养老金”）余额和增值收益，还可查询每笔资金明细；株洲预计今年5月以后，业主可通过网络登录系统自主查询维修资金初次缴纳时间、计息日期及金额、资金使用情况及剩余等。


　　一般来说，资金使用明细的公开应遵循及时、准确、完整的原则，以接受社会公众的监督。随着制度的逐步完善，未来可能会出台更具体的规定来明确资金使用明细的公开周期。


　　具体的公开频率还需以当地的政策规定和实际操作为准。你可以关注当地政府部门或相关机构发布的通知、公告，以获取所在地区住房养老金资金使用明细公开的最新信息。


　　业主如何查询住房养老金的资金使用明细？


　　不同地区查询住房养老金资金使用明细的方式可能有所不同，以下为部分地区的查询方式：


　　- 常德市：业主可通过常德市住房和城乡建设局官网进入“服务驿站”中的常德市物业维修资金栏目，或通过常德市住房保障服务中心公众号进入“微服务”中的维修资金查询，输入姓名、身份证号即可查询到本人房屋的维修资金总额和已使用金额等相关信息。


　　- 宁波市：有两种查询方式。其一，登录宁波市住房和城乡建设局官网（http://zjw.ningbo.gov.cn/）-“便民服务”-“维修资金查询”，进入“宁波市物业专项维修资金管理信息系统”，输入小区名称即可查询；其二，通过宁波市住房和城乡建设局微信公众号“宁波住建”-“便民服务”-“物业维修资金”，进入“宁波市物业专项维修资金管理信息系统”，输入小区名称进行查询。


　　- 合肥市：业主登录合肥市社会综合服务平台首页，点击服务（或更多），选择政务服务栏，就能查询本人维修资金交存、收益、使用、结存等信息。


　　你可以关注所在地区住房保障部门或相关机构发布的通知、公告，或者直接咨询当地的住房保障服务中心、物业专项维修资金管理中心等，了解具体的查询方式和途径。另外，一些地区也在不断完善和拓展查询渠道，以方便业主随时了解住房养老金的使用明细情况。


　　哪些情况下可以使用住房养老金？


　　一般来说，住房养老金（住宅专项维修资金）可用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。以下是一些常见的可以使用住房养老金的情况：


　　1. 屋面、墙体防水损坏造成严重渗漏；


　　2. 电梯故障危及人身安全、严重影响业主生活；


　　3. 楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身财产安全；


　　4. 消防设施设备严重损坏构成重大火灾隐患或者消火栓系统、自动灭火系统严重损坏，不具备灭火功能；


　　5. 共用排水设施塌陷、堵塞、破裂等严重影响业主生活或者危及财产安全；


　　6. 尚未移交给专业经营单位运营管理和维护的供配电系统设施设备发生故障，造成停电或者漏电，严重影响业主生活或者危及人身财产安全；


　　7. 业主委员会核实有其他严重影响业主生活或者危及人身财产安全的情况。


　　不同地区对于住房养老金的使用范围和具体规定可能会有所差异，在实际操作中，通常需要经过一定的程序，如制定使用方案、业主表决、使用备案等。


　　以乐山市为例，其住宅专项维修资金的使用分为正常使用和应急使用。正常使用是指经分摊列支范围内业主对使用方案依法表决后的使用；应急使用是指未建立应急使用预案或专项维修资金管理公约的建筑区划，按照有关规定进行排危除险的使用。


　　正常使用的办理流程如下：


　　1. 制定使用方案：当物业服务区划内住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造时，相关主体自行或委托相关单位制定《住宅专项维修资金使用方案》，并向相关业主公示不少于5日；


　　2. 业主表决使用方案：施工单位确定后，申请人组织相关业主进行依法表决通过使用方案，表决结果应当在物业服务区域内显著位置公示不少于5日；


　　3. 使用备案和预算资金拨付：申请人持相关资料到维修资金管理机构申请使用备案，符合规定的，管理机构在5个工作日内出具维修资金使用备案同意书，由申请人公示不少于5日，同时根据使用方案约定，需拨付预算资金的，在5个工作日完成预算资金拨付审核，并向专户管理银行发出拨付指令，预拨付金额原则上不超过预算金额的50％；


　　4. 竣工验收和结算资金拨付：工程竣工后，相关主体凭工程决算单、费用结算票据等资料向维修资金管理机构申请竣工结算，管理机构受理后，于5个工作日内完成结算资金拨付审核，并向专户管理银行发出拨付指令。


　　应急使用的办理流程为：当住宅小区出现上述8种紧急情况时，在进行公告的同时，由物业服务企业立即将情况书面报告物业所在地街道办事处（镇、乡人民政府）；无物业服务企业提供物业服务的，由业主委员会或相关业主立即报告。相关部门收到报告后实地查勘现场，符合规定情形的予以确认。应急维修工程竣工验收后，申请人需在应急维修工程完工后15日内在维修现场公告维修相关情况，并留存公告影像资料，公示期不少于10个工作日。


　　此外，还有一些情况不得从住宅专项维修资金中列支，例如依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；其他按照国家有关法律、法规和部门规章规定不能使用维修资金的情形。


　　具体的使用条件和流程建议参考当地的相关政策和规定，或咨询当地的住房保障部门、物业专项维修资金管理中心等。


　　住房养老金的使用是否有总额限制？


　　一般来说，住房养老金（住宅专项维修资金）并没有固定的总额限制，但使用时需符合相关规定和程序。


　　当住宅共用部位、共用设施设备保修期满后需要进行维修、更新和改造时，可以使用住房养老金。然而，具体的使用流程和规定可能因地区而异。


　　部分地区规定，当专项维修资金使用后，业主分户账内的余额不足首期交存金额百分之三十时，应当由业委会拟定专项维修资金续筹方案，并经业主大会审议通过后组织分户账内余额不足的业主进行续存。另外，除以上法定的最低续存标准外，也可由业主大会决定续存标准、具体方式、期限、程序等事项。


　　以乐山市为例，其住宅专项维修资金的使用分为正常使用和应急使用。正常使用是指经分摊列支范围内业主对使用方案依法表决后的使用；应急使用是指未建立应急使用预案或专项维修资金管理公约的建筑区划，按照有关规定进行排危除险的使用。


　　在实际操作中，如需使用住房养老金，通常需要经过一定的程序，如制定使用方案、业主表决、使用备案等。同时，有一些情况不得从住宅专项维修资金中列支，例如依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；其他按照国家有关法律、法规和部门规章规定不能使用维修资金的情形。


　　如果你想了解所在地区住房养老金的具体使用规定和限制，建议关注当地政府部门发布的相关政策，或向当地的住房保障部门、物业专项维修资金管理中心等进行咨询。


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　　以上为网络检索资料，仅供参考，具体以当地政府部门发布政策为准。