我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。


　　以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：


　　提问：苏叔，您好，最近看苏州楼市的文章，看的眼花缭乱，有的说今年苏州房价会涨，有的说苏州房子买了就套住了，请问今年能不能在苏州买房，如何买？


　　苏叔：你好，是可以买的，关于如何买，在苏州买房无非是自助与投资两个方向：从买房投资来看，投资要关注房屋持有成本与租金收益率，基于房住不炒的背景之下，在苏州买房购置成本不断提高，如果房价涨幅与租金收益率达不到相应标准，即低于持有成本比率，那么就是一次失败的投资。不够理性的加高杠杆，期望获取的高利润会伴随着高风险，因此在苏州买房投资，加杠杆需谨慎。除此之外，投资还要注意选择具有成长性的板块，因为各方面发展已经成熟的板块虽然流动性较好，保值能力强，但增值价值不会太高。建议投资环沪板块，因为随着上海楼市调控政策加紧，环沪区域的房价会有一定的溢价，值得关注的有昆山花桥、嘉善、嘉兴、太仓板块。从购房自住的角度来看，对刚需来说，如果房价与杠杆在能够承受的范围之内，可以选择尽快在苏州购房，仓位是比较重要的一点。刚需购房时，要尽量选择核心区域或者离核心区域较近的房子，比较有购买价值的是市区中带学区的老破小与地铁盘，这两种房产有教育资源与交通优势，而且居于核心区域，流动性高，保值能力较好，另外，一些近核心区的新房也可以考虑，购房者可以根据个人需求选择房产。


　　提问：苏叔，你好，请问黄桥板块怎么样呢？还有什么潜力比较大的板块值得考虑吗？


　　苏叔：你好，黄桥板块位于苏州市相城区，目前正处于大规模拆迁之中，黄桥板块处于各个成熟板块夹在中间，具有得天独厚的地理位置优势，未来潜力巨大。黄桥南部板块规划主要是住宅板块，这里将成为一个注重生态与人和谐相处的居住组团，除了区位优势和规划优势之外，黄桥板块还拥有充足的土地储备。随着地铁14号线和7号线的建设，黄桥板块将与市区无缝连接，这也将为该板块带来广阔的发展空间。除此之前还可以关注黄埭板块，黄埭地理位置不算偏远，与相城的中央公园板块隔了一个大公园，未来要发展成高新区也有得天独厚的优势。需要注意的是，黄埭板块本身人口已经很多，当地的置换需求也不容忽视。而且，随着14号线和7号线的建设，黄埭将成为地铁交通的十字路口，这将成为黄埭快速发展的重要保障之一。在未来的发展中，黄埭板块将会成为下一个刚需聚集地的潜力极大的板块。


　　提问：苏叔，你好，想买新房，预算在200万-300万，请问吴中城南未来升值潜力大吗？


　　苏叔：你好，吴中城南城市界面比较差，大量的老旧居民区、厂房，限制了土地的开发利用。近几年吴中城南的新房供应加大，如今，板块内汇聚了十几个楼盘，市场竞争压力很大。不过供应量有好有坏，一方面板块内新房不断入市，供大于求，造成周边房子涨幅不大；另一方面大量新房入市供应，推进城南板块规划发展，相关配套的落地兑现，未来吴中城南的发展还是看好的。


　　提问：苏叔，你好，苏州楼市接下来会怎么走，为什么买错房的代价在加大？


　　苏叔：你好，第一个就是整体上看，苏州可能长期都会处于高存量的状态，这个没办法，目前的行情是。去年一年新房的成交也就七万套左右，现在新房的存量还有七万多套。再加上今年供地的持续高位，除非再来一次那种二零一五年、一六年去库存的动作，否则库存量已经很难整体上降下去了，同样意味着房价普涨已经基本不现实了。


　　第二个就是存量太大正在加剧板块的分化，现在以及以后相当长的时间里都是买房市场，买房人就会变更加挑剔。比如说之前苏州房价在三万左右有很多板块，几个新城，中央公园、城南，板块底气不足的怎么办？只能降价，你供你的地，反正买房人就先挑好的板块、好的房子先买，卖不动的板块，只有降价一条路走，之前房价因为限价等因素，还在同一水准的，高存量时代，都会现出原形。


　　提问：苏叔，你好，预算300-350万左右，意向区域是平江新城、娄葑和胜浦，新区，想请教一下，怎么选房比较好，有哪些性价比高的推荐呢？


　　苏叔：你好，三百万的预算，在姑苏和园区，平江新城、娄葑和胜浦是最值得考虑的，配套成熟度依次递减。平江新城的优点在于交通很通达，商业配套完善；娄葑和胜浦最大的价值在于地处园区，周边配套不拔尖。新区关注科技城即可，太湖科学城很有潜力，对标的是上海张江，短板是商业配套少；另外相城的高铁新城值得优先关注