20250226


　　摘要：几年前，房子还在只涨不跌的期间，以房养老是很多人的选择，简单有效，几乎不用质疑。如今房价动荡，流动性堪忧，以房养老的观念受到严重挑战。变老是必然的趋势，养老金需要确定的现金流，我们必须考虑更加稳健的养老规划。来测算比较一下以房养老与年金养老的差异。


　　一、假设条件


　　1、人物画像：30岁女性，工作稳定，身体健康，征信良好


　　2、自有资金150万，可购入房屋总价500万。


　　3、中期年金，保底2%+分红，万能账户，结算利率3%


　　二、以房养老


　　房屋总价：500万


　　首付款：150万 30%


　　按揭贷款：350万 70%


　　契税：7.5万 1.5%


　　月供-等额本息 1.5522万 贷款利率执行LPR=3.6%


　　贷款期限：30年


　　利息总额：209万


　　三、中期年金养老


　　年缴保费：30万，缴费期限：5年，总保费150万


　　万能账户：7.5万


　　30年累积分红：92万，年均3.07万


　　生存金：54万 最后三年，每年18万


　　满期金：175万


　　保单利益：321万 92+54+175


　　扣除本金163.5万 321-150-7.5


　　30年后，按照中期年金获得的163.5万收益，房价需要涨到多少呢，350+209+7.5+163.5=730万，这个还是不考虑卖房税费的到手价，相当于房价涨幅是46% （730-500）/500。


　　以现在老龄化的速度和深度，30年后的房子能保值，能及时变现就不错了，很难有这么高的涨幅了。而年金的每一笔收益都是写进合同，是确定一定肯定的。


　　尾声：前几年房子除了居住属性，还有非常强的金融属性，如今，金融属性的光环已经退去，再也回不到从前了。其实年金就是一套隐形的金融房产，在上述的案例当中，首付还能分期，一年缴30万，5年就定制好金融房产了，接下来就是每年平均领3万左右的分红，收益率高过国债利率，30年后这套金融房产不会降价，不用变现，稳稳的净赚163.5万。这个时候女房东60岁正好退休享受生活，229万资金放在万能账户里变成妥妥的养老现金流。