一、整体市场表现


　　1. 新房均价：


　　 - 全市范围：7867元/㎡（吉屋网统计），环比持平；但核心商圈如西区、澳头等均价超1.1万元/㎡（房天下数据）。


　　 - 热门楼盘：碧桂园·太东天樾湾（12967元/㎡）、伟业兰廷湾（13496元/㎡），高端项目价格坚挺。


　　2. 二手房均价：


　　 - 全市范围：8013元/㎡（吉屋网），与新房基本持平；但部分房源挂牌价低至6000-7000元/㎡（安居客案例）。


　　二、区域价格分化


　　1. 核心商圈：


　　 - 西区（临深片区）：新房均价11263元/㎡，二手房约1.2万-1.5万元/㎡（如龙光城、碧桂园翡翠山）。


　　 - 澳头（老城区）：新房均价11110元/㎡，配套成熟但涨幅有限。


　　2. 边缘片区：


　　 - 霞涌：新房均价8735元/㎡，主打低价海景房（如山海自在花园9000元/㎡）。


　　 - 南站新城：部分二手房挂牌价低至6000元/㎡，存在“以价换量”现象。


　　三、市场影响因素


　　1. 供需关系：


　　 - 2025年新增房源集中于西区（如惠州星河丹堤、泰丰牧马湖），加剧区域竞争。


　　 - 二手房库存高企，部分业主降价抛售（如德洲城六期精装房单价7399元/㎡）。


　　2. 政策与投资：


　　 - 不限购政策吸引深圳投资客，但炒房热度下降（如2024年上海炒房客一次性购12套现象减少）。


　　 - 部分开发商推出“深公积金可用”“送车位”等促销政策刺激成交。


　　四、购房建议


　　1. 自住群体：优先选择西区、澳头等配套成熟区域，关注总价70万-100万的二手次新房（如龙光德州城、华润小径湾）。


　　2. 投资群体：谨慎入场，可考察霞涌、南站新城等低价片区，但需评估长期增值潜力。