#房地产##公积金##楼市杂谈##你认为房地产市场会止跌回稳吗#


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　　摘要：


　　央行延续支持房地产政策，2025年继续实施"三支箭"。宁波市公积金管理部门梳理“公积金6条”政策从贷款、租房、交易等方面助力缴存职工在甬安居乐居。重庆、深圳、杭州等地楼市表现各异，重庆展示创新住宅，深圳量价回升但存矛盾，杭州高端市场遇冷。行业热点包括保交付、债务化解及保障房政策创新。市场趋势显示区域分化，核心城市回暖，中小城市去库存难；产品升级加速，绿色智慧住宅和康养地产成新趋势。


　　1 政策动态


　　1、央行明确支持房地产市场


　　政策基调延续


　　央行行长潘功胜在全国两会"金融支持实体经济"记者会上强调，当前房地产市场呈现边际改善态势，2025年将继续实施"三支箭"政策（信贷、债券、股权融资支持），重点支持优质房企通过市场化并购化解债务风险。数据显示，2024年房企境内外债券融资规模同比回升37%，但民营房企占比仍不足20%，政策针对性扶持力度有望加强。


　　风险化解路径


　　针对"保交楼"专项借款使用情况，央行透露已建立动态监测机制，要求商业银行对出险项目实施"资金封闭管理"，确保预售资金优先用于工程建设。住建部同步表示，2025年将开展"保交楼质量年"行动，重点查处偷工减料、违规交付等行为。


　　2、宁波公积金支持住房消费“6条”详解


　　（1）贷款额度提升，精准支持刚需与改善


　　首套房最高贷款额度：首次申请公积金贷款购买家庭首套自住住房的，最高额度由100万元/户提高至130万元/户。


　　二套房及其他情形：购买第二套或其他情形申请贷款的，最高额度由80万元/户提高至110万元/户。


　　叠加支持政策：多孩家庭、高层次人才等群体可在上述基础上享受上浮支持（如二孩家庭上浮20%，高层次人才上浮50%）。


　　保底额度调整：个人贷款可贷额度计算不足25万元的，保底按25万元/户执行（原15万元）。


　　（2）保障性住房支持力度升级


　　首付提取与贷款结合：购买保障性住房的缴存职工，可提取公积金账户余额支付首付款，并同时申请公积金贷款。


　　首付比例优化：使用公积金贷款购买首套保障性住房的，首付比例最低降至15%。


　　（3）新建商品房首付可提取公积金


　　提取范围扩大：购买新建商品住房的缴存职工及其配偶、父母、子女，可申请提取公积金账户余额支付购房首付款。


　　灵活适配需求：购房人未缴存公积金的，其配偶可单独申请提取，父母、子女则不可。


　　（4）贷款额度计算规则优化


　　提取资金合并计算：申请贷款前6个月内提取的公积金账户资金，可合并计入缴存余额计算贷款额度，解决“先提后贷”额度受限问题。


　　示例：职工C在申请贷款前6个月提取16万元，当前账户余额2万元，新政后可贷额度为（16+2）×20=360万元（上限130万元）。


　　（5）逾期记录认定期限缩短


　　信用修复空间：因逾期暂停受理公积金贷款的情形，认定期限从“无期限”调整为“近5年内”，为短期困难职工提供更多贷款机会。


　　（6）租房提取与服务流程优化


　　租房提取频次与额度：租房提取频次从按年调整为按月申请，可提取额度提高至2000元/月；租住公租房、保障性租赁住房及多子女家庭、高层次人才可按实际租金提取。


　　带押过户便捷化：全市16家银行支持8种模式的“带押过户”业务，简化二手房交易流程。


　　老旧小区改造提取：支持城镇老旧小区改造项目范围内的住房所有权人及其亲属提取公积金用于电梯更新等改造。


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　　2 区域市场表现


　　1、重庆春交会：产品创新与政策刺激共振


　　四代宅集中亮相


　　本届房交会特设"第四代住宅"展区，金科、龙湖等企业展示垂直森林住宅、立体交通系统等创新设计。数据显示，四代宅项目建安成本较传统住宅高约25%，但市场溢价达15%-20%。重庆市住建委透露，将通过容积率奖励、税收减免等政策推动行业转型。


　　购房补贴力度升级


　　展会期间，九龙坡区推出"契税补贴+人才购房券"组合政策，最高可减免12万元税费。开发商同步推出"首付分期""特价房"等促销手段，某央企项目单日签约量突破80套。


　　2、深圳楼市：量价回升背后的结构性矛盾


　　数据解读


　　2月新房成交均价6.8万元/㎡，环比上涨3.2%，但光明、坪山等外围区域库存占比超60%。中介机构分析称，改善需求集中释放是主因，144㎡以上户型成交占比达38%，但刚需市场受总价门槛限制仍显低迷。


　　政策隐忧浮现


　　随着市场回暖，部分银行悄然收紧房贷利率优惠，首套房利率从LPR-30BP回调至LPR-15BP。业内人士指出，若成交量持续高位，不排除出台"限购加码"等调控措施。


　　3、杭州业主"悬赏卖房"现象透视


　　高端市场困境


　　余杭区某280㎡房源挂牌价1800万元，低于周边二手房20%仍无人问津。中介透露，杭州总价千万级房源库存达1.2万套，去化周期超24个月，业主通过"万元佣金+豪车奖励"等非常规手段吸引关注。


　　中介渠道变革


　　事件引发行业讨论，贝壳找房等平台开始试点"VR带看+AI匹配"系统，试图提升高端房源的成交效率。


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　　3 行业热点


　　1、保交付与债务化解双线推进


　　地方政府压实责任


　　长沙市开福区要求房企每月公示工程进度，并引入第三方监理机构驻场监督。数据显示，2024年长沙保交楼项目交付率达91%，但仍有7个项目因资金链断裂停滞。


　　金科股份债务危机发酵


　　金科服务股权二次拍卖底价较评估价折价40%，反映市场对房企资产处置的悲观预期。截至2024年末，金科股份总负债仍超4800亿元，其中一年内到期债务占比达32%。


　　2、保障房政策创新突破


　　珠海模式的全国意义


　　珠海市住建局发布《商品房转化保障房实施办法》，允许房企将未售商品房按评估价8折出售给政府，用于公租房或人才住房。此举既能消化库存，又可缓解保障房建设资金压力，预计首批转化规模达50万平方米。


　　其他城市跟进动态


　　成都、郑州等地已启动类似试点，住建部表示将总结经验，适时在全国推广"商品房-保障房"转化机制。


　　4 市场趋势分析


　　1、区域分化持续加剧


　　核心城市回暖逻辑


　　上海、深圳等城市二手房挂牌量持续下降，业主惜售情绪升温，推动价格企稳。中原地产数据显示，3月一线城市二手房挂牌价环比上涨1.1%，而三四线城市下跌0.8%。


　　中小城市去库存压力


　　易居研究院监测显示，2025年2月全国百城库存总量5.2亿平方米，同比增长8.7%，其中湘潭、株洲等城市库存去化周期超36个月。


　　2、产品升级进入快车道


　　绿色智慧住宅加速落地


　　重庆计划2027年前建成100个四代宅示范项目，单个项目需满足50%绿化覆盖率、100%可再生能源使用等要求。同时，住建部启动"数字家庭标准体系"建设，推动智能家居与住宅同步交付。


　　康养地产成新风口


　　重庆春交会专设康养地产展区，金科、华润等企业推出适老化改造、社区医疗等服务。中指研究院报告显示，2024年康养地产投资同比增长28%，预计2025年市场规模将突破5000亿元。


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